보증금을 잃으면 임대인에게만 청구해야 하나요
전세 보증금을 돌려받지 못하면 가장 먼저 떠오르는 상대는 임대인입니다. 계약을 맺은 당사자이기 때문입니다.
임대인 한 사람만 상대로 삼으면 절차는 단순합니다. 다만 그 사람의 재산이 이미 다른 채권자에게 묶여 있는 경우가 많아, 이기고도 아무것도 받지 못하는 결과가 나올 수 있습니다.
그런데 임대인에게 재산이 없으면 판결을 받아도 회수가 되지 않습니다. 그래서 실제 상담에서는 다른 상대가 없는지를 함께 봅니다.
이 글은 임대인 외에 중개를 맡았던 사람들과 그 협회까지 함께 책임지도록 한 사건의 기록입니다.
사진은 이해를 돕기 위한 연출 이미지입니다.
이 사건의 경위
의뢰인은 개업공인중개사와 중개보조원의 중개로 아파트를 소개받았습니다. 가계약금을 먼저 지급하고 며칠 뒤 임대차계약을 체결했습니다.
대출을 끼고 전세를 구하는 경우에는 확인해야 할 것이 늘어납니다. 대출 심사를 통과했다는 사실이 그 집이 안전하다는 뜻은 아니기 때문입니다.
보증금은 1억 5,000만원이었고, 계약금을 나누어 지급한 뒤 중개수수료도 지급했습니다.
보증금의 상당 부분은 전세자금대출로 마련했습니다. 대출상담사를 통해 계약을 진행했고, 그 대출금이 보증금의 대부분을 차지했습니다.
무엇이 문제였나요
계약을 맺고 얼마 지나지 않아 그 집의 전 임차인이 임차권등기를 신청한 사실이 드러났습니다.
계약 전에 확인할 수 있었는지도 쟁점이 됩니다. 등기부에 드러나지 않는 사정이라도 현장에서 물어보면 알 수 있었던 내용이라면, 확인하지 않은 책임을 묻게 됩니다.
임차권등기는 앞선 임차인이 보증금을 받지 못한 채 이사를 나가면서 권리를 지키기 위해 하는 절차입니다. 그 기록이 있다는 것은 이미 문제가 있었다는 신호입니다.
앞선 임차인이 보증금을 돌려받지 못했다는 뜻입니다. 이런 사정은 계약 전에 확인할 수 있었다면 계약 자체를 다시 생각했을 내용입니다.
결국 의뢰인도 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 놓였습니다.
중개인에게 어떤 의무가 있나요
중개를 맡은 사람은 거래에 관한 중요한 사항을 확인해 의뢰인에게 설명해야 합니다. 등기부에 드러나는 권리관계뿐 아니라 실제 거주 관계와 선순위 보증금 같은 사정도 여기에 들어갑니다.
설명을 들었는지 여부는 서면으로 확인합니다. 구두로 안내했다는 주장이 나오면 확인·설명서의 기재와 대조해 판단하게 됩니다.
확인·설명서에 어떤 내용이 적혀 있는지도 함께 봅니다. 빈칸으로 두었거나 사실과 다르게 적혀 있다면 그 자체가 의무를 다하지 않은 정황이 됩니다.
이 의무를 다하지 않아 의뢰인이 손해를 입었다면 그 손해를 배상할 책임이 생깁니다.
중개보조원이 실제 업무를 했더라도 마찬가지입니다. 개업공인중개사는 자신이 고용한 사람의 행위에 대해 함께 책임을 집니다.
협회는 왜 함께 책임지나요
개업공인중개사는 중개 사고에 대비해 보증을 설정해야 합니다. 협회의 공제에 가입하는 방식이 널리 쓰입니다.
한도를 넘는 손해는 중개인 개인의 재산에서 회수해야 합니다. 그래서 청구 대상을 정할 때 한도와 개인 재산을 함께 확인합니다.
공제 가입 여부는 중개사무소에 게시된 서류나 등록 정보로 확인할 수 있습니다. 계약 전에 확인해 두면 나중에 대상을 정할 때 도움이 됩니다.
그래서 중개 과정의 잘못으로 손해가 발생하면 그 공제를 통해 배상을 구할 수 있습니다. 협회가 소송의 상대가 되는 것도 이 구조 때문입니다.
다만 보장 한도가 정해져 있어 손해 전부가 채워지지 않는 경우도 있습니다.
사진은 이해를 돕기 위한 연출 이미지입니다.
1심과 항소심의 결과
1심은 임대인에게 1억 6,000만원을, 중개인들과 협회에게는 임대인과 공동하여 그중 1억 5,000만원을 지급하도록 했습니다.
항소심은 1심의 판단을 다시 검토하는 절차입니다. 새로운 주장이나 증거가 없다면 1심의 결론이 유지되는 경우가 많고, 이 사건도 그렇게 정리되었습니다.
항소가 들어오면 절차가 길어집니다. 그 사이 상대의 재산 상황이 달라질 수 있어, 가집행이 가능한 부분은 미리 준비해 두는 편이 좋습니다.
중개인들과 협회는 이에 불복해 항소했습니다.
항소심은 피고들의 항소를 모두 기각했습니다. 1심의 판단이 그대로 유지된 것입니다.
공동으로 지급하라는 말은 무슨 뜻인가요
겹치는 금액에 대해서는 누구에게서든 받을 수 있다는 뜻입니다. 한 사람이 지급하면 다른 사람의 의무도 그만큼 사라집니다.
지급한 사람이 나머지에게 자기 몫을 넘겨달라고 하는 문제는 그들 사이의 일입니다. 받는 쪽이 관여할 부분은 아닙니다.
같은 금액을 여러 번 받을 수는 없습니다. 여러 상대에게 청구할 수 있다는 것과 금액이 늘어난다는 것은 다릅니다.
회수 단계에서는 이 구조가 유리합니다. 임대인에게 재산이 없어도 다른 쪽에서 받을 수 있기 때문입니다.
어떤 자료가 필요한가요
- 임대차계약서와 중개대상물 확인·설명서
- 중개수수료 지급 내역과 영수증
- 계약 전후에 중개인과 주고받은 메시지
두 번째와 세 번째가 특히 중요합니다. 누가 실제로 중개 업무를 했는지, 어떤 설명을 들었는지를 보여주기 때문입니다.
계약 당시 함께 있었던 사람이 있다면 그 점도 말씀해 주십시오. 어떤 설명이 오갔는지를 진술할 수 있는 경우가 있습니다.
계약 전에 받은 매물 안내나 광고 자료도 도움이 됩니다. 어떤 설명을 듣고 계약에 이르렀는지를 보여주기 때문입니다.
시점을 놓치면 어떻게 되나요
손해와 가해자를 안 날부터 일정 기간이 지나면 청구가 어려워집니다. 공제에 관한 청구에도 별도의 기간 제한이 있습니다.
임대인에 대한 절차와 중개 관련 청구는 성격이 다릅니다. 하나가 끝난 뒤에 다른 하나를 시작하려다 기간이 지나는 경우가 실제로 있습니다.
그래서 보증금 문제가 생기면 임대인에 대한 절차만 먼저 밟다가 시간을 보내지 않도록 합니다.
두 갈래를 함께 검토하고, 필요하면 같은 사건에서 함께 청구합니다.
이런 상황이라면 검토가 필요합니다
- 계약 당시 앞선 임차인의 사정을 안내받지 못했다
- 중개보조원이 대부분의 업무를 진행했다
- 임대인에게 재산이 없어 보인다
세 가지가 겹치면 임대인 외의 상대를 함께 살펴야 합니다. 그렇지 않으면 판결을 받아도 회수가 어렵습니다.
중개사무소가 이미 문을 닫은 경우도 있습니다. 그렇더라도 공제 관계는 남아 있을 수 있으므로 확인해 볼 필요가 있습니다.
상담 전에 준비할 것
계약서와 확인·설명서, 등기부, 그리고 보증금을 지급한 내역이 기본입니다. 전세자금대출을 이용하셨다면 그 계약서도 함께 가져오십시오.
이미 다른 절차를 진행 중이시더라도 상담은 가능합니다. 임대인에 대한 절차와 별개로 검토할 부분이 남아 있는지 확인합니다.
중개사무소의 상호와 등록번호도 확인해 두시면 좋습니다. 공제 관계를 확인하는 출발점이 됩니다.
결과를 미리 약속드릴 수는 없습니다. 다만 누구를 상대로 할 것인지는 자료를 보면 초기에 정할 수 있습니다.