집은 비웠는데 돈이 들어오지 않습니다
이사 날짜에 맞춰 짐을 빼고 열쇠를 넘겼습니다. 그런데 보증금이 들어오지 않습니다. 다음 세입자가 들어와야 준다는 말만 돌아옵니다.
이미 새집의 잔금 일정이 잡혀 있으면 그 자체로 문제가 됩니다. 대출을 더 받거나 계약을 미뤄야 하는 상황이 벌어집니다. 이 글은 그 상태에서 소를 제기해 대부분을 인정받은 사건의 기록입니다.
사진은 이해를 돕기 위한 연출 이미지입니다.
사건 개요 — 인정된 금액
임차인은 보증금 1억 4,000만원으로 다세대주택의 한 세대를 임차했습니다. 계약 기간은 2년이었습니다.
임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않았고, 임차인은 1억 4,000만원의 반환을 구했습니다.
법원은 1억 3,945만원과 지연손해금의 지급을 명했습니다. 소송비용은 200분의 1만 임차인이 부담하고 나머지는 상대가 부담하도록 정해졌습니다. 가집행 선언도 붙었습니다.
왜 전액이 아닌가요
보증금은 임대차에서 생긴 채무를 담보합니다. 그래서 반환 단계에서 공제되는 항목이 있습니다.
대표적인 것이 밀린 차임과 관리비입니다. 여기에 원상회복이 이루어지지 않은 부분의 비용이 더해질 수 있습니다.
이 사건에서 차감된 금액은 청구액의 1퍼센트에도 미치지 않았습니다. 소송비용 부담 비율이 200분의 1로 정해진 것도 그 정도의 차이를 반영한 것입니다.
원상회복은 어디까지인가요
임차인은 계약이 끝나면 빌린 상태로 돌려놓을 의무가 있습니다. 다만 모든 것을 새것처럼 만들어야 하는 것은 아닙니다.
통상적인 사용으로 생기는 마모나 노후는 임차인이 부담하지 않는 것으로 봅니다. 벽지의 변색이나 바닥의 자연스러운 흠집이 그 예입니다.
반대로 임차인이 설치한 시설물이나 손상은 원상회복 대상이 됩니다. 그래서 입주 당시의 상태를 사진으로 남겨두면 다툼이 크게 줄어듭니다.
지연손해금은 언제부터 붙나요
이 사건에서는 특정 시점부터 선고일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%가 적용됐습니다.
보증금 반환 의무는 임차인이 목적물을 인도한 때부터 이행기가 도래하는 것으로 다루어집니다. 그래서 언제 비웠는지가 기산일과 연결됩니다.
이사한 날짜, 열쇠를 넘긴 날짜, 전출 신고를 한 날짜가 자료가 됩니다. 이 시점이 분명하지 않으면 기산일을 두고 다투게 됩니다.
사진은 이해를 돕기 위한 연출 이미지입니다.
동시이행이라는 말이 걸립니다
보증금 반환과 목적물 인도는 서로 맞바꾸는 관계로 다루어집니다. 어느 한쪽이 먼저 이행할 의무가 없다는 뜻입니다.
그래서 임대인이 이 점을 들어 다투는 경우가 있습니다. 아직 완전히 비우지 않았다거나 원상회복이 되지 않았다는 주장입니다.
이미 비운 사건에서는 이 주장이 힘을 잃습니다. 그래서 인도 사실을 어떻게 남겨두었는지가 중요합니다. 열쇠를 넘긴 기록, 관리사무소에 알린 기록이 그 자리를 채웁니다.
비우기 전에 소를 낼 수도 있나요
가능합니다. 다만 동시이행 관계 때문에 주문의 형태가 달라집니다. 인도와 맞바꾸어 지급하라는 내용이 됩니다.
그래서 실무에서는 상황에 따라 판단합니다. 이사할 곳이 정해져 있고 자금이 필요하면 먼저 비우고 청구하는 쪽이 단순합니다.
반대로 나갈 곳이 마땅치 않다면 계속 거주하면서 절차를 밟는 방법도 있습니다. 이때는 임차권등기명령 같은 제도를 함께 검토합니다.
임차권등기명령이 무엇인가요
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 경우, 등기부에 임차권을 기재해 두는 제도입니다.
이렇게 해두면 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 그 집을 비워야 하는데 권리는 지키고 싶은 상황에서 쓰입니다.
신청은 그 부동산 소재지 법원에 합니다. 등기가 완료된 뒤에 이사하는 것이 순서입니다. 먼저 나가고 나서 신청하면 그 사이의 공백이 생깁니다.
집이 경매로 넘어가면
보증금 소송 중에 그 집이 경매에 넘어가는 경우가 있습니다.
이때는 배당 절차에서 권리를 주장해야 합니다. 확정일자와 전입신고가 언제 이루어졌는지에 따라 순위가 달라집니다.
소액임차인에 해당하면 일정 금액을 우선해 배당받을 수 있는 제도도 있습니다. 어떤 경로가 유리한지는 등기부의 권리관계를 보고 판단합니다.
판결을 받은 뒤 회수
가집행 선언이 있으면 확정 전에도 집행할 수 있습니다.
대상은 임대인의 예금, 다른 부동산, 그 집에서 나오는 임료 채권 등입니다. 어디에 무엇이 있는지 모르면 재산명시나 재산조회 절차를 활용합니다.
상대가 여러 세대를 임대하고 있다면 다른 세입자에 대한 채권을 압류하는 방법도 검토됩니다.
임대인이 바뀐 경우
계약 기간 중에 집이 팔려 임대인이 바뀌는 경우가 있습니다. 이때 보증금은 누구에게 청구해야 하는지 혼란스러워집니다.
대항력을 갖춘 임차인이라면 새 소유자가 임대인의 지위를 이어받는 것으로 다루어집니다. 그래서 새 소유자를 상대로 반환을 구하게 됩니다.
대항력은 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다. 그래서 전입신고 날짜와 등기부상 소유권이 넘어간 날짜의 선후를 확인하는 작업이 먼저입니다.
전세보증금 반환보증에 가입했다면
보증기관의 상품에 가입한 경우에는 그쪽 절차를 함께 검토합니다. 요건과 기한이 별도로 정해져 있습니다.
보증기관이 먼저 지급하고 임대인에게 구상하는 구조가 일반적입니다. 그래서 소송을 진행할지 보증을 청구할지 순서를 정해야 합니다.
양쪽을 동시에 진행하면 정산 관계가 복잡해집니다. 가입 여부와 약관을 먼저 확인하고 방향을 잡는 편이 낫습니다.
이런 상황이라면 확인이 필요합니다
- 계약이 끝났는데 다음 세입자를 이유로 반환이 미뤄진다
- 원상회복 비용을 이유로 큰 금액을 공제하겠다고 한다
- 이사는 해야 하는데 보증금을 못 받은 상태다
상담 전에 준비할 것
- 임대차계약서와 확정일자·전입신고 기록
- 보증금 입금 내역
- 입주 당시와 퇴거 당시의 상태를 찍은 사진
- 반환을 요구한 기록 — 내용증명, 문자
- 부동산 등기부등본
보증금 사건은 언제 비웠고 무엇이 공제 대상인지에서 갈립니다. 사진과 기록이 남아 있으면 다툴 범위가 크게 줄어듭니다. 지금 가진 자료부터 정리해 보시기 바랍니다.