나가겠다는 말만 반복될 때
임대차가 끝났는데 임차인이 그대로 있는 경우가 있습니다. 이사할 곳을 알아보고 있다, 다음 달에는 나가겠다는 말이 몇 달째 이어집니다.
그 사이 임대인은 새 임차인을 들이지 못합니다. 계약이 끝난 뒤의 기간에는 차임을 받을 근거도 애매해집니다. 기다리는 동안 손실이 쌓이는 구조입니다. 이 글은 인도와 함께 그 기간의 몫까지 주문으로 받아둔 사건의 기록입니다.
사진은 이해를 돕기 위한 연출 이미지입니다.
사건 개요 — 두 갈래의 주문
임대인 두 사람이 법인 임차인을 상대로 건물인도를 구했습니다.
주문은 두 부분이었습니다. 하나는 부동산을 인도하라는 것이고, 다른 하나는 정해진 날부터 인도를 마칠 때까지 월 572만원의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 것이었습니다.
소송비용은 임차인이 부담하도록 정해졌고 가집행 선언도 붙었습니다. 청구한 내용이 그대로 인정된 사건입니다.
왜 인도만 구하면 부족한가요
인도 판결만 받으면 언제 나가는지가 상대의 사정에 달립니다. 판결 뒤에도 버티면 강제집행 절차를 밟아야 하고 그동안 시간이 흐릅니다.
그 기간에 대한 대가를 함께 청구하지 않으면 손실이 그대로 남습니다. 계약이 끝난 뒤에는 차임을 받을 근거가 계약이 아니라 다른 데서 나오기 때문입니다.
그래서 실무에서는 인도 청구와 함께 인도 완료일까지의 금액을 구합니다. 이 사건 주문의 두 번째 항이 그 부분입니다.
월 572만원은 어떻게 정해지나요
계약이 끝난 뒤의 사용에 대한 대가이므로, 원칙적으로 그 부동산의 사용 가치를 기준으로 합니다.
실무에서는 기존 계약의 차임이 출발점이 되는 경우가 많습니다. 그 금액이 시세와 크게 어긋나지 않는다면 그대로 인정되기도 합니다.
다툼이 있으면 감정을 거치기도 합니다. 다만 감정에는 비용과 시간이 들어가므로, 기존 차임과 관리비 부담 구조를 정리해 제시하는 방식이 먼저 검토됩니다.
언제부터 계산하나요
주문에는 시작 날짜가 특정되어 있습니다. 계약이 끝난 시점이나 인도를 청구한 시점이 기준이 되는 경우가 많습니다.
보증금이 남아 있다면 그 관계도 함께 봅니다. 밀린 차임이나 사용 대가는 보증금에서 공제되는 것이 일반적이기 때문입니다.
그래서 소를 내기 전에 정산표를 만들어 둡니다. 보증금이 얼마이고 어디까지 공제됐는지가 정리되어야 청구 금액이 확정됩니다.
사진은 이해를 돕기 위한 연출 이미지입니다.
보증금이 남아 있으면 어떻게 되나요
보증금은 임대차에서 생긴 채무를 담보합니다. 밀린 차임, 사용 대가, 원상회복 비용이 여기서 공제됩니다.
남은 금액이 있으면 인도와 맞바꾸어 돌려주게 됩니다. 보증금 반환과 부동산 인도는 서로 맞물린 관계로 다루어지기 때문입니다.
반대로 보증금을 넘어서는 손실이 발생했다면 그 부분은 별도로 청구합니다. 기간이 길어질수록 이 상황이 생기기 쉽습니다.
법인 임차인이라 다른 점
상대가 법인이면 몇 가지를 더 확인합니다.
먼저 법인등기부입니다. 대표자가 바뀌었는지, 본점 주소가 변경됐는지에 따라 송달이 달라집니다.
그리고 실제 점유자를 봅니다. 계약은 법인과 했는데 다른 회사나 개인이 점유하고 있는 경우가 있습니다. 그러면 그 점유자를 상대로도 조치가 필요합니다.
점유가 넘어가면 어떻게 되나요
소송 중에 다른 사람에게 점유가 넘어가는 경우가 있습니다. 그러면 받은 판결로 그 사람을 상대로 집행하기 어려워집니다.
이를 막기 위한 것이 점유이전금지가처분입니다. 소를 내기 전이나 함께 신청해 점유 상태를 묶어두는 절차입니다.
이 절차를 밟아두면 이후 점유자가 바뀌어도 집행이 가능해집니다. 명도 사건에서 처음에 검토하는 항목입니다.
가집행 선언의 의미
판결이 확정되려면 항소 기간이 지나야 합니다. 상대가 항소하면 그만큼 더 걸립니다.
이 사건 판결에는 가집행 선언이 붙었습니다. 확정을 기다리지 않고 집행에 들어갈 수 있다는 뜻입니다.
명도 사건에서는 이 차이가 큽니다. 몇 달을 더 기다리면 그 기간의 손실이 계속 쌓이기 때문입니다.
실제 인도는 어떻게 이루어지나요
판결을 받으면 집행문을 부여받아 강제집행을 신청합니다. 집행관이 절차를 진행합니다.
안에 있는 물건은 별도로 처리해야 합니다. 보관 장소를 마련하고 비용을 예납하는 절차가 따릅니다.
그래서 실제로는 그 전에 정리되는 경우가 많습니다. 집행이 예고되면 상대가 스스로 나가는 쪽을 택하기 때문입니다.
새 임차인과의 일정
명도가 늦어지면 새 임차인과의 계약에도 영향이 생깁니다. 입주 날짜를 맞추지 못하면 그쪽에 책임이 생길 수 있습니다.
그래서 소송 진행 상황과 새 계약 일정을 함께 관리합니다. 확정 시점과 집행 예상 시점을 감안해 여유를 두는 편이 안전합니다.
이 사정은 상대와의 협의에서도 재료가 됩니다. 언제까지 비우면 어떤 부분을 정리해 주겠다는 식의 조정이 가능해지기 때문입니다.
계약 종료를 어떻게 알렸는지
명도 사건의 출발점은 임대차가 끝났다는 사실입니다. 그래서 종료를 어떻게 알렸는지가 먼저 확인됩니다.
기간이 정해진 계약이라도 갱신 여부를 두고 다툼이 생깁니다. 정해진 시기에 갱신하지 않겠다는 뜻을 밝히지 않으면 같은 조건으로 이어진 것으로 다루어질 수 있기 때문입니다.
그래서 내용증명이나 문자처럼 시점이 남는 방법으로 통지해 두는 것이 중요합니다. 구두로 이야기했다는 주장만으로는 다투기 어렵습니다.
차임 연체를 이유로 해지한 경우
기간이 남아 있어도 차임 연체를 이유로 계약을 끝낼 수 있는 경우가 있습니다.
이때는 연체가 어느 정도인지, 언제 어떤 방식으로 해지 의사를 밝혔는지가 쟁점이 됩니다. 밀린 금액이 기준에 이르지 못한 상태에서 해지를 통보하면 그 효력이 다투어집니다.
입금 내역을 월별로 정리해 어느 달에 얼마가 부족했는지를 표로 만들어 두면 이 부분이 명확해집니다. 상대가 일부만 나누어 낸 경우에는 그 처리 방식까지 확인합니다.
이런 상황이라면 확인이 필요합니다
- 계약이 끝났는데 나가겠다는 말만 반복된다
- 계약한 법인이 아닌 다른 곳이 실제로 쓰고 있다
- 보증금으로 밀린 차임을 다 메우기 어려운 상황이다
상담 전에 준비할 것
- 임대차계약서와 갱신 관련 서류
- 차임과 관리비 입금 내역 — 밀린 시점이 드러나는 자료
- 계약 종료를 알린 기록 — 내용증명, 문자
- 상대가 법인이면 법인등기부등본
명도 사건은 판결을 받는 것보다 언제 실제로 비우는지가 중요합니다. 그래서 처음부터 집행까지 염두에 두고 청구를 설계합니다. 지금 어떤 서류가 남아 있는지부터 확인해 보시기 바랍니다.