비우라는 판결을 받고도 몇 년이 걸립니다
명도 사건에서 임대인이 가장 답답해하는 부분은 기간입니다. 판결을 받아도 상대가 항소하고, 항소심 결론이 나와도 상고하면 절차가 이어집니다.
그 사이 상대는 계속 그 자리에 있습니다. 새 임차인을 들일 수 없고, 계획했던 처분이나 리모델링도 미뤄집니다.
그래서 명도 사건은 판결을 받는 것과 실제로 비우는 것을 나누어 설계합니다. 이 글은 상고심까지 이어졌다가 상고가 기각되어 결론이 유지된 사건의 기록입니다.
사진은 이해를 돕기 위한 연출 이미지입니다.
사건 개요 — 상고심의 판단
건물인도를 구하는 사건이었습니다. 1심을 거쳐 항소심 판결이 선고됐고, 상대가 상고했습니다.
대법원은 상고를 기각했습니다. 상고비용은 상고한 쪽이 부담하도록 정해졌습니다.
이유에는 상고이유의 주장이 법률이 정한 사유를 포함하지 않거나 원심판결에 영향을 미치지 아니하는 때에 해당한다는 취지가 적혔습니다.
확정 전에는 아무것도 못 하나요
그렇지 않습니다. 인도 판결에 가집행 선언이 붙어 있으면 확정을 기다리지 않고 집행할 수 있습니다.
그래서 1심이나 항소심 판결문에 가집행 선언이 있는지부터 확인합니다. 있으면 집행문을 부여받아 절차를 시작할 수 있습니다.
다만 집행에 들어간 뒤 상급심에서 결론이 달라지면 원상회복 문제가 생깁니다. 그래서 사안의 견고함을 함께 봅니다.
그 기간의 사용 대가는 어떻게 되나요
계약이 끝난 뒤에도 상대가 계속 쓰고 있다면, 그 사용에 대한 대가를 청구할 수 있습니다.
실무에서는 인도 청구와 함께 인도 완료일까지의 금액을 구합니다. 그러면 절차가 길어질수록 인정되는 금액도 늘어납니다.
이 부분을 처음에 넣지 않으면 나중에 별도로 청구해야 합니다. 소송을 한 번 더 하는 셈이 되므로, 소장 단계에서 함께 구성하는 것이 일반적입니다.
점유가 바뀌면 어떻게 되나요
절차가 길어지는 동안 다른 사람이 들어와 있는 경우가 있습니다. 그러면 받은 판결로 그 사람을 상대로 집행하기 어려워집니다.
이를 막는 것이 점유이전금지가처분입니다. 소를 제기하기 전이나 함께 신청해 점유 상태를 묶어둡니다.
이 절차를 밟아두면 이후 점유자가 바뀌어도 집행이 가능해집니다. 명도 사건에서 가장 먼저 검토하는 항목입니다.
사진은 이해를 돕기 위한 연출 이미지입니다.
상대가 시간을 끄는 목적이라면
결론이 바뀔 가능성이 낮은데도 항소와 상고가 이어지는 경우가 있습니다. 그 자리에 더 머무는 것 자체가 목적인 경우입니다.
이때 확인할 것은 두 가지입니다. 가집행으로 지금 집행할 수 있는지, 그리고 그 기간의 사용 대가가 주문에 들어가 있는지입니다.
두 가지가 갖추어져 있으면 시간을 끄는 쪽이 불리해집니다. 반대로 없으면 기다리는 쪽이 손실을 떠안습니다.
상고심은 무엇을 보나요
원심이 확정한 사실을 전제로 법령의 해석과 적용에 잘못이 있는지를 봅니다. 사실관계를 다시 조사하지 않습니다.
그래서 임대차가 끝났는지, 상대가 점유하고 있는지 같은 사실 문제는 항소심에서 정리되어야 합니다.
상고심에서는 그 사실을 전제로 법리 적용만 다투어집니다. 결론이 뒤집히는 경우가 많지 않은 이유입니다.
확정 뒤의 집행 절차
집행문을 부여받아 강제집행을 신청하면 집행관이 절차를 진행합니다.
안에 있는 물건은 별도로 처리합니다. 보관 장소를 마련하고 비용을 예납하는 절차가 따르며, 그 비용은 나중에 상대에게 청구할 수 있습니다.
실제로는 집행이 예고되는 단계에서 정리되는 경우가 많습니다. 날짜가 특정되면 상대도 대응 방식을 바꾸기 때문입니다.
보증금이 남아 있는 경우
임대차 관계였다면 보증금 정산이 함께 문제됩니다. 밀린 차임과 사용 대가, 원상회복 비용이 공제 대상입니다.
기간이 길어지면 보증금을 넘어서는 경우가 생깁니다. 그러면 초과 부분은 별도로 청구해 회수해야 합니다.
그래서 절차 초기부터 정산표를 만들어 관리합니다. 언제 어디까지 공제됐는지가 정리되어 있어야 청구 금액이 확정됩니다.
소송비용은 어떻게 되나요
이 사건에서는 상고비용을 상고한 쪽이 부담하도록 정해졌습니다.
다만 금액은 별도로 확정해야 합니다. 소송비용액확정 절차를 밟아야 실제로 상환을 구할 수 있습니다.
세 심급을 거친 사건이라면 각 심급의 비용이 쌓입니다. 그래서 이 절차를 챙기는 것이 회수 규모에 영향을 줍니다.
인도 대상을 특정하는 일
주문에는 인도할 대상이 별지 목록으로 특정됩니다. 이 특정이 정확하지 않으면 집행 단계에서 문제가 생깁니다.
건물 전체가 아니라 일부를 임대한 경우에 특히 그렇습니다. 몇 층의 어느 부분인지, 면적이 얼마인지가 도면과 함께 특정되어야 합니다.
그래서 소를 낼 때 등기부와 건축물대장, 임대차계약서에 적힌 표시가 서로 맞는지 확인합니다. 어긋나 있으면 판결을 받고도 집행관이 대상을 확정하지 못하는 상황이 생깁니다.
기간이 길어질 때 관리할 것
절차가 몇 년에 걸치면 그 사이 상황이 달라집니다. 상대의 사업이 정리되거나 재산이 옮겨지기도 합니다.
그래서 사용 대가 부분에 대해서는 보전 절차를 검토합니다. 인도는 물건에 대한 것이지만 금전 부분은 별도의 재산에서 회수해야 하기 때문입니다.
정산표도 계속 갱신합니다. 언제까지 얼마가 쌓였는지가 정리되어 있어야 집행 단계에서 청구 금액을 바로 확정할 수 있습니다.
이런 상황이라면 확인이 필요합니다
- 인도 판결을 받았는데 상대가 계속 불복하고 있다
- 주문에 인도만 있고 사용 대가에 관한 내용이 없다
- 절차 중에 점유자가 바뀐 것 같다
상담 전에 준비할 것
- 각 심급의 판결문 — 가집행 선언 여부가 보이는 상태로
- 임대차계약서와 종료를 알린 기록
- 차임·관리비 입금 내역과 보증금 정산 자료
- 현재 누가 점유하고 있는지 확인한 자료
명도 사건은 판결을 받는 시점과 실제로 비우는 시점이 다릅니다. 그 간격을 줄이는 장치가 주문에 들어가 있는지가 결과를 가릅니다. 받으신 판결문의 마지막 항부터 확인해 보시기 바랍니다.