계약 기간이 지났는데 아무 말이 없었다면
임대차는 기간이 끝나기 전에 서로 아무런 통지가 없으면 같은 조건으로 다시 이어지는 것으로 봅니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.
갱신 요구권을 쓴 경우와는 구분해야 합니다. 어떤 방식으로 계약이 이어졌는지에 따라 해지 통지의 효력이 생기는 시점이 달라질 수 있습니다.
임대인 쪽에서 갱신을 거절하려면 정해진 기간 안에 통지해야 합니다. 그 통지가 없었다면 계약은 이어진 것으로 다루어집니다.
많은 분들이 이 상태를 새 계약이라고 생각하지 않으십니다. 그래서 나가겠다고 말하면 바로 나갈 수 있고 보증금도 즉시 돌려받을 수 있다고 여기시는 경우가 많습니다.
실제로는 조금 다릅니다. 이 글은 그 차이가 문제된 사건의 기록입니다.
사진은 이해를 돕기 위한 연출 이미지입니다.
이 사건의 경위
의뢰인은 오피스텔에 전세로 들어가면서 보증금 4,500만원을 지급했습니다. 입주 후 전입신고를 하고 확정일자도 받아두었습니다.
오피스텔은 관리비 정산이 따로 이루어지는 경우가 많습니다. 나가기 전에 정산 내역을 받아두면 뒤에 공제 다툼이 생기는 것을 줄일 수 있습니다.
전입신고와 확정일자는 보증금을 지키는 기본 장치입니다. 이 두 가지가 되어 있지 않으면 뒤에 문제가 생겼을 때 순위에서 밀릴 수 있습니다.
계약 기간이 끝날 무렵 양쪽 모두 별다른 통지를 하지 않았고, 계약은 같은 조건으로 이어졌습니다.
이후 의뢰인이 계약을 끝내겠다는 뜻을 임대인에게 전달했지만 보증금이 반환되지 않았습니다.
해지 통보는 언제부터 효력이 생기나요
묵시적으로 갱신된 계약에서 임차인은 언제든지 계약을 끝내겠다고 통지할 수 있습니다.
그래서 상담에서는 통지 날짜부터 확인합니다. 그 날짜를 기준으로 언제부터 이자가 붙는지, 언제 소를 낼 수 있는지가 정해집니다.
이 기간을 모르고 이사 일정을 먼저 잡는 분들이 많습니다. 그러면 보증금을 받기 전에 집을 비우게 되어 협상에서 불리해집니다.
다만 그 효력은 통지가 임대인에게 도달한 때부터 일정 기간이 지나야 생깁니다. 통지한 그날 바로 계약이 끝나는 것이 아닙니다.
그 시점이 지나면 임대인의 보증금 반환 의무가 생깁니다. 언제 통지했고 언제 도달했는지가 그래서 중요합니다.
통지는 어떻게 하나요
형식이 정해져 있지는 않습니다. 문자나 메신저로 알려도 효력이 생길 수 있습니다.
임대인이 여러 명이거나 소유자가 바뀐 경우에는 누구에게 알려야 하는지도 확인합니다. 대상을 잘못 정하면 통지의 효력이 문제될 수 있습니다.
구두로만 이야기한 경우에도 방법이 없는 것은 아닙니다. 이후의 대화나 문자에 그 사실이 언급되어 있으면 그것으로 확인되기도 합니다.
다만 나중에 다툼이 생기면 언제 알렸는지를 증명해야 합니다. 그래서 내용증명 우편을 함께 보내두는 편이 안전합니다.
상대가 읽지 않았다고 주장하는 경우도 있어, 도달을 확인할 수 있는 방법으로 남겨두시는 것이 좋습니다.
집을 비워야 돌려받을 수 있나요
보증금 반환과 집을 비워주는 것은 서로 맞물려 이루어지는 관계로 봅니다. 어느 한쪽이 먼저 이행할 의무가 있는 것은 아닙니다.
이사를 나가면서 열쇠를 넘기는 시점도 기록해 두시는 편이 좋습니다. 언제 인도가 이루어졌는지가 뒤에 다투어지는 경우가 있습니다.
임차권등기는 신청부터 등기까지 시간이 걸립니다. 이사 일정이 정해져 있다면 미리 신청해 두어야 합니다.
그래서 임대인이 보증금을 주지 않는다고 해서 열쇠를 넘겨야 하는 것은 아니고, 반대로 이사를 나가지 않으면서 보증금만 달라고 하기도 어렵습니다.
다만 이사를 가야 할 사정이 있다면 임차권등기를 해두고 나가는 방법이 있습니다. 이렇게 하면 대항력을 유지한 채 이사할 수 있습니다.
사진은 이해를 돕기 위한 연출 이미지입니다.
지연손해금은 어떻게 되나요
반환 의무가 생긴 뒤에도 돌려주지 않으면 그 기간에 대해 이자가 붙습니다.
이자를 포기하고 원금만 받겠다고 합의하는 경우도 있습니다. 빨리 회수하는 대신 금액을 양보하는 것인데, 상대의 자금 사정을 보고 정합니다.
소를 낸 이후의 기간에는 더 높은 비율이 적용됩니다. 그래서 협의가 진전되지 않으면 절차를 시작하는 편이 나은 경우가 있습니다.
이 사건에서는 지급 의무가 생긴 시점을 기산일로 하여 연 12퍼센트의 비율로 계산한 돈을 함께 지급하도록 정해졌습니다.
기간이 길어질수록 금액이 늘어나므로, 소를 내는 시점을 미루는 것이 반드시 손해만은 아닙니다. 다만 상대의 재산 상황이 나빠질 위험은 함께 고려해야 합니다.
인정된 내용
법원은 보증금 4,500만원과 그에 대한 지연손해금을 지급하도록 했습니다.
공제할 사정이 있다면 임대인 쪽에서 그 내용과 금액을 밝혀야 합니다. 막연히 손상이 있었다는 주장만으로는 받아들여지지 않습니다.
보증금 전액이 인정되었다는 점도 눈여겨볼 부분입니다. 밀린 관리비나 원상회복 비용을 이유로 일부를 공제하겠다는 주장이 나오는 경우가 많은데, 그런 사정이 인정되지 않았습니다.
소송비용도 임대인이 부담하도록 정해졌고, 가집행 선언도 함께 붙었습니다.
가집행이 붙으면 판결이 굳기를 기다리지 않고 집행 준비에 들어갈 수 있습니다.
판결을 받은 뒤에는 무엇을 하나요
임대인이 자발적으로 지급하지 않으면 집행 절차를 밟습니다.
경매는 시간이 걸리는 절차입니다. 진행 상황에 따라 몇 달에서 그 이상이 소요되므로 계획을 세울 때 그 기간을 감안해야 합니다.
임대인이 여러 채를 보유하고 있다면 다른 부동산도 함께 살펴봅니다. 다만 그 부동산에도 앞선 권리가 있는지를 먼저 확인해야 합니다.
우선 살펴보는 대상은 그 부동산입니다. 경매를 통해 회수하는 방법을 검토하되, 앞선 권리가 얼마나 있는지를 먼저 확인해야 합니다.
임대인의 다른 예금이나 급여가 확인되면 그쪽을 함께 검토합니다.
이런 상황이라면 검토가 필요합니다
- 계약 기간이 끝났는데 아무런 통지 없이 지내왔다
- 나가겠다고 말했는데 보증금 반환이 미뤄지고 있다
- 임대인이 다른 세입자가 들어와야 준다고 한다
세 번째는 자주 듣는 말이지만 법적인 근거는 없습니다. 반환 의무는 새 임차인을 구하는 것과 관계없이 생깁니다.
반환이 미뤄지는 동안 새로 계약할 집의 계약금을 마련하지 못하는 경우도 있습니다. 그 손해까지 청구할 수 있는지는 사정에 따라 달라집니다.
상담 전에 준비할 것
- 임대차계약서와 보증금 이체 내역
- 전입신고와 확정일자를 확인할 수 있는 자료
- 해지 의사를 전달한 기록
세 번째가 이 유형에서 가장 중요합니다. 언제 알렸는지가 반환 의무가 생기는 시점을 정하기 때문입니다.
임대인의 연락이 끊긴 경우에도 방법이 있습니다. 주소를 확인하는 절차가 마련되어 있어 연락 두절만으로 절차가 막히지는 않습니다.
등기부도 함께 확인합니다. 앞선 권리가 얼마나 있는지에 따라 회수 방법이 달라집니다.
결과를 미리 약속드릴 수는 없습니다. 다만 통지 기록만 남아 있으면 출발점은 분명해집니다.