신혼부부 전세 잔금 당일 꼭 확인해야 할 5가지

잔금을 치렀는데 집 안에 전 임차인 짐이 그대로 남아 있었다. 2026년 봄, 법무법인 서앤율에 접수된 상담 중 이 유형이 유독 눈에 띄었다. 신혼부부 K씨는 서울 노원구 전용 59㎡ 아파트 전세 계약을 맺고 잔금 2억 3천만 원을 치렀지만, 당일 현관문을 열었을 때 냉장고·소파·의류 수십 박스가 그대로였다. 열쇠는 받았는데 집은 비어 있지 않은 상황.

이게 단순 민원이 아닌 이유가 있다. 전 임차인이 '보증금을 아직 못 받았다'며 버티면 법적으로 꽤 복잡해진다. 솔직히 처음엔 저도 "당연히 나가야 하는 거 아닌가요?"라고 단순하게 봤는데, 판례를 들여다보면 생각보다 임차인 쪽에 방어 논리가 있다.

잔금 당일 전 임차인이 "보증금 못 받았다"며 버티면? — 동시이행항변권의 함정

핵심은 동시이행항변권이다. 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결은 "임대차 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 건물을 계속 점유한 경우, 임대인이 보증금 반환의무를 이행하거나 현실적 이행 제공을 하지 않는 한 불법점유라 할 수 없고 손해배상의무도 없다"고 명시했다.

즉, 전 임차인이 집주인(임대인)으로부터 보증금을 돌려받지 못한 상태라면 짐을 빼지 않아도 당장 불법이 아니다. 신규 임차인인 K씨 입장에서는 억울하지만, 분쟁의 실질적 책임은 보증금을 제때 반환하지 않은 임대인에게 있다.

그러나 항변권에도 한계가 있다. 대법원 2020. 5. 14. 판결은 "보증금이 반환된 이후에도 계속 점유하면 그 시점부터는 과실에 의한 불법행위가 성립한다"고 판시했다. 따라서 잔금일 당일 임대인이 전 임차인에게 보증금을 이미 지급했는지 여부가 결정적 분기점이다.

신규 임차인이 놓치는 3가지 확인 포인트

① 잔금일 당일 전 임차인의 보증금 반환 영수증 확인 — 계좌이체 내역 또는 영수증 원본을 현장에서 요구해야 한다. 구두 확인만으로는 증거가 없다.
② 실제 물리적 점유 여부 현장 사진 촬영 — 짐이 남아 있으면 날짜·시각이 찍힌 사진을 내부 구석구석 남겨야 한다. 나중에 손해배상 청구 시 증거가 된다.
③ 전입신고 당일 처리 — 주택임대차보호법 §3에 따라 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생한다. 잔금 치르고 전입신고를 며칠 미루면 그 공백에 근저당이 설정될 수 있다.

짐을 임의로 버리면 생기는 법적 리스크 — 의뢰인이 가장 많이 놓치는 지점

K씨는 이틀을 기다리다 화가 나서 전 임차인 짐을 복도에 내놓았다. 실무상 가장 자주 부딪히는 지점이 바로 이 순간이다. 당장 이사 들어와야 하는 상황에서 짐을 치우고 싶은 건 당연하다. 그런데 이게 재물손괴죄(형법 §366) 또는 불법행위(민법 §750)로 역공을 당할 수 있다.

전 임차인 측은 "냉장고에 보관 중이던 의약품이 상했다", "박스 안 물건이 분실됐다"는 식으로 손해배상을 청구해 올 수 있다. 실제로 이 유형 분쟁에서 신규 임차인이 50만~200만 원대 합의금을 물어준 사례가 서앤율 상담 이력에 여러 건 있다.

올바른 절차는 내용증명 발송 → 임대인 협조 요청 → 법원 인도명령 또는 명도소송이다. 단, 인도명령은 경매 절차에서만 가능하고 일반 임대차 분쟁에서는 명도소송이 원칙이다. 소 제기 전 내용증명을 통해 '◯월 ◯일까지 짐을 수거하지 않으면 법적 절차를 진행한다'는 의사를 명확히 해야 한다.

잔금 당일 반드시 챙겨야 할 5가지 체크리스트

요즘 신혼부부 전세 계약에서 분쟁이 잦은 이유는 절차를 모르기 때문이 아니라 '당일 현장에서 확인하는 습관'이 없기 때문이다. 아래 5가지는 잔금일 당일 현장에서 반드시 처리해야 할 항목이다.

1. 전 임차인 완전 퇴거 확인 및 현장 사진 촬영
전 임차인이 짐을 모두 반출했는지, 열쇠 전부를 반납했는지 확인한다. 현관·방·창고까지 촬영.

2. 임대인의 보증금 반환 이체 내역 현장 확인
임대인이 전 임차인에게 보증금을 이미 지급했다는 증빙(이체 내역 캡처)을 잔금 당일 받아 둔다. 이 서류 하나가 나중에 동시이행항변권 다툼을 차단한다.

3. 당일 전입신고 처리
대항력 발생 시점(다음 날 0시) 전에 근저당이 설정되는 사고를 막기 위해 잔금 당일 전입신고를 마쳐야 한다. 정부24에서 온라인 처리 가능.

4. 확정일자 부여 즉시 신청
전입신고와 함께 확정일자를 받아야 우선변제권이 생긴다. 주민센터 또는 등기소에서 처리하며 수수료 600원.

5. 하자 상태 기록 및 특약 확인
잔금일 현장에서 벽지 오염, 누수 흔적, 기기 작동 여부를 사진·동영상으로 기록한다. 나중에 퇴거 시 하자 책임 다툼에서 핵심 증거가 된다.

분쟁이 이미 터진 후라면 — 단계별 대응과 법무법인 서앤율의 접근

짐 분쟁이 이미 시작됐다면 가장 먼저 할 일은 임대인과의 책임 소재 확정이다. 임대인이 보증금을 제때 반환했는데 전 임차인이 버티는 경우와, 임대인이 보증금을 아직 돌려주지 않은 경우는 대응 경로가 완전히 다르다.

전자라면 전 임차인을 상대로 불법행위에 기한 손해배상 청구 및 명도소송이 가능하다. 대법원 판례법리에 따라 '항변권 소멸 후 점유 지속'이 입증되면 손해배상이 인정된다. 후자라면 임대인에게 계약 이행 요구 및 손해배상 청구를 병행해야 한다.

법무법인 서앤율은 이 두 가지 경로를 동시에 검토해 실질적 피해 회복을 목표로 사건을 진행한다. 내용증명 단계에서 해결되는 경우도 많고, 소송으로 가더라도 현장 사진·이체 내역·전입신고 기록이 갖춰지면 의뢰인 측에 유리하게 전개되는 경우가 많다. 상담 전에 잔금 이체 내역, 전입신고 날짜, 현장 사진 이 3가지를 준비해 오시면 사건 검토 시간이 크게 줄어든다.

자주 묻는 질문

전 임차인이 짐을 두고 연락이 두절됐어요. 임의로 폐기해도 되나요?

연락 두절이라도 임의 폐기는 재물손괴 책임을 질 수 있습니다. 내용증명 발송 후 법원 조력을 통한 절차를 먼저 확인하세요. 구체적 진행 방법은 사건 검토 후 안내 가능합니다.

전 임차인이 짐을 안 치우는 기간 동안 다른 곳에서 지낸 숙박비, 청구 가능한가요?

임대인 또는 전 임차인(항변권 소멸 후)의 귀책이 입증되면 실손해 배상 청구가 가능합니다. 개별 사건 경위에 따라 결과가 달라질 수 있어 상담을 권장합니다.

소액임차인 최우선변제 혜택, 서울 전세 2억 3천만 원이면 해당되나요?

2026년 현행 시행령 기준 서울 소액임차인 범위는 보증금 1억 6,500만 원 이하로, 2억 3천만 원은 해당되지 않습니다. 자세한 우선변제 전략은 변호사 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

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