집주인이 보증금에서 수리비 공제한다고? 임차인이 꼭 알아야 할 원상회복 의무 범위

서울 마포구 원룸(보증금 5,000만 원)에서 3년 거주 후 이사를 준비하던 베트남 출신 L씨는 집주인으로부터 "에어컨 실외기 교체 85만 원 + 보일러 수리 48만 원, 합계 133만 원을 보증금에서 공제하겠다"는 문자를 받았다. 이것이 적법한지 따져봐야 한다.

집주인이 수리비를 보증금에서 빼겠다는 통보 — 합법인지 먼저 따져야 한다

민법 제623조는 "임대인은 계약 존속 중 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담한다"고 명시한다. 보일러 고장, 에어컨 실외기 파손 등 노후·자연 고장은 임대인이 수리해야 한다. 임차인이 먼저 수리비를 지출했다면 민법 제626조에 따라 필요비 상환도 청구할 수 있다.

"임대인으로서는 임대차보증금에 의하여 담보되는 손해배상채권의 발생에 관하여 주장·입증책임을 부담한다." — 대법원 확립 법리

집주인이 먼저 '임차인 귀책'임을 증명해야 한다. 통보만으로는 부족하다. L씨 사건에서도 집주인은 입증 자료를 전혀 제시하지 않았다.

에어컨·보일러는 누가 고치나 — '소규모 특약'이 막히는 지점

"수선의무를 면제하거나 임차인이 부담하는 특약은 소규모 수리에 한정되며, 건물의 주요 구성부분이나 기본 설비의 대규모 수리는 특약으로도 면제할 수 없다." — 대법원 94다34692·34708

보일러 전체 수리·교체, 에어컨 실외기 교체는 '대규모 수선'에 해당해 특약이 있어도 임대인 부담이다. 소규모란 형광등·수도꼭지 패킹 교체 수준을 말한다.
국토교통부·법무부 「주택임대차 분쟁 조정사례집」도 "보일러 수리는 임대인의 유지·수선 의무 범위"라며 임차인의 비용 공제 요청을 수용한 사례를 명시하고 있다.

원상회복 의무의 실제 범위 — 법원이 인정하는 비용과 거절하는 비용

대법원(대법원 판례)은 "원상회복 의무의 내용과 범위는 임대차계약 체결 경위, 임대 당시 목적물 상태, 임차인이 수리·변경한 내용 등을 종합하여 개별적으로 정해야 한다"고 판시했다. 하급심은 감가상각까지 고려한다.

대법원(99다34697)은 "임차인의 원상회복 비용이 매우 적을 경우 거액의 보증금과 동시이행 관계가 성립하지 않는다"고 봤다. 133만 원 공제를 이유로 5,000만 원 보증금 전액 반환을 거부하는 행위는 허용되지 않는다.

외국인·다문화 가정 임차인이 특히 조심해야 할 보증금 공제 분쟁 포인트

외국인 임차인은 계약서 특약을 제대로 이해하지 못한 채 서명하거나, 집주인 요구를 거절할 수 있다는 사실 자체를 모르는 경우가 많다.
소액보증금 구간이라면 주택임대차보호법 시행령(대통령령 제35947호, 2026.1.2. 시행)의 최우선변제 보호도 확인해야 한다. 서울 기준 보증금 1억 6,500만 원 이하면 최대 5,500만 원까지 최우선변제 대상이 된다.

보증금 공제 통보를 받았을 때 숫자로 대응하는 실무 전략

① 입주 당시 사진·영상과 비교하라. 퇴거 전·후 사진을 날짜 메타데이터와 함께 확보한다.
② 수리업체 견적서·영수증을 요구하라. 과다 청구 사례가 빈번하다. 서면으로 요청한 기록을 남긴다.
③ 내용증명을 48시간 이내에 발송하라. "수리비 공제에 동의하지 않으며, 보증금 전액 반환을 요구한다"고 명시한다. 이후 임대차분쟁조정위원회(신청 비용 없음, 처리 약 60일) 또는 소액사건심판(소가 3,000만 원 이하)으로 변호사 비용 부담 없이 대응 가능하다.

자주 묻는 질문

'모든 수선 임차인 부담' 특약이 있으면 보일러 수리도 제가 내야 하나요?

A. 대법원(94다34692)에 따르면 이 특약은 소규모 수선에만 유효하고, 보일러 같은 기본 설비의 대규모 수리는 특약으로도 임차인에게 전가할 수 없습니다. 개별 사안에 따라 달라질 수 있으니 상담을 통해 확인하시길 권장합니다.

집주인이 원상회복 비용을 이유로 보증금 반환을 거부하면 어떻게 하나요?

A. 공제 금액이 소액이라면 대법원(99다34697) 법리상 거액의 보증금 전체를 동시이행으로 거부하는 것은 허용되지 않습니다. 내용증명 발송 후 임대차분쟁조정 또는 소액사건심판으로 빠르게 대응할 수 있습니다.

외국인 임차인도 임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있나요?

A. 네, 체류 자격과 무관하게 주택임대차보호법 보호를 받는 임차인이라면 신청 가능합니다. 언어 장벽이 변수가 될 수 있어 사전에 변호사 조력을 받아 두는 것이 안전합니다.

이런 신호가 보이면 혼자 두지 마세요

• 수리비 영수증·견적서 없이 구두 또는 문자로만 공제 통보를 받았다
• 공제 항목에 보일러·에어컨 등 기본 설비가 포함되어 있다
• 입주 당시 하자가 있었는데 원상회복을 요구받고 있다
• 계약서 특약 내용을 정확히 이해하지 못한 채 서명했다

보증금 반환 기한(계약 종료 후 통상 1개월)이 지나면 증거 확보가 어려워진다. 퇴거 전 사진·수리 영수증·내용증명 사본을 들고 점검받으면 대응 방향이 달라진다. 법무법인 서앤율은 공제 항목별 귀책 분석과 청구 구성을 함께 검토한다.

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