집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 소장 내기 전 48시간 안에 해야 할 4가지

계약 만료 후 집주인이 '전세→월세 전환'을 강요하며 보증금을 묶어두고 있다면, 지금 당장 움직여야 합니다. 하루 늦으면 집주인이 추가 근저당을 설정해 보증금 순위가 밀릴 수 있습니다.

비혼 1인 가구 월세 거주 32세 J씨, 집주인이 '전세→월세 전환' 강요하며 보증금 돌려주지 않는다 — 보증금 반환청구 소장 제출 전 48시간 내 할 일 4가지 관련 상황을 보여주는 이미지 — 서류를 검토하는 모습

48시간 안에 움직여야 하는 이유

서울 마포구 J씨(32세)는 보증금 1억 원 월세 계약 만료 후 집주인이 반환을 거부했습니다. "며칠 기다려보자"는 사이, 집주인이 추가 근저당권을 설정해 J씨의 보증금 순위가 밀렸습니다.

임대인이 재산을 처분하거나 추가 담보를 설정하는 데는 하루도 걸리지 않습니다. 판결을 받아도 집행할 재산이 없으면 종이 판결문만 남습니다. 소장 제출 전 가압류 신청이 필수인 이유입니다.

집주인의 '전세→월세 강요'가 위법인 근거

주택임대차보호법상 전환율 상한은 연 10%와 한국은행 기준금리+연 2% 중 낮은 쪽입니다. 2026년 6월 기준금리 2.75% 기준 실제 상한은 연 4.75%이며, 초과 요구 부분은 법적으로 무효입니다.

임차인이 동의하지 않는 한 전환 자체를 강제할 수 없습니다. 임차인 보호 조항은 강행규정이므로, 임차인에게 불리한 약정은 합의했더라도 효력이 없습니다.

비혼 1인 가구 월세 거주 32세 J씨, 집주인이 '전세→월세 전환' 강요하며 보증금 돌려주지 않는다 — 보증금 반환청구 소장 제출 전 48시간 내 할 일 4가지 관련 전문가 상담·서류 검토 장면

소장 제출 전 반드시 끊어야 할 4개의 체크포인트

순서	할 일	왜 지금인가	놓치면
①	등기부등본 열람	선순위 근저당 설정일 확인 → 소액임차인 기준일 판단	최우선변제 기준 오적용으로 과소 청구
②	임차권등기명령 신청	이사 후에도 대항력·우선변제권 유지	퇴거 즉시 기존 권리 소멸
③	임대인 재산 가압류 신청	소 제기 전 재산 도피 차단	승소해도 집행 재산 없어 회수 불가
④	내용증명 발송	반환 요구 + 지연손해금 기산점 확보	지연손해금 기산점 늦어져 청구액 감소

① 등기부 열람 — 소액임차인 기준일 함정

서울 기준 소액임차인 최우선변제는 보증금 1억 6,500만 원 이하, 최우선변제금 상한 5,500만 원(2026년 1월 2일 시행 기준)입니다. 선순위 근저당 설정일이 2023년 2월 21일 이전이면 구 시행령이 적용되므로, 등기부 열람 없이는 본인의 최우선변제 해당 여부를 알 수 없습니다.

② 임차권등기명령 — 이사 전 반드시 완료

임차권등기를 마치면 이사 후에도 대항력·우선변제권이 유지됩니다. 등기 없이 퇴거하면 전입신고가 끊기며 권리가 통째로 소멸합니다. 단, 임차권등기만으로는 보증금반환채권의 소멸시효가 중단되지 않으므로 소를 별도 제기해야 합니다. 신청·집행 비용은 임대인에게 청구 가능합니다.

③·④ 가압류와 내용증명 — 동시에 진행

가압류 신청은 보증금의 10~20% 수준을 법원에 공탁하는 방식이 일반적입니다. 내용증명은 반환 의무 이행 촉구와 지연손해금 기산점 확보에 활용됩니다. 변론 종결 전 반환 시 지연손해금은 연 12%가 아닌 민사 법정이율 연 5%가 적용되므로, 서면으로 요구 시점을 남겨두는 것이 중요합니다.

명도 압박에 맞서는 법 — 점유 유지와 임차권등기의 교차점

집주인이 "나가지 않으면 법적 조치"라고 압박해도, 임차권등기명령 신청 완료 전 퇴거하면 그 순간 권리가 사라집니다. 임차권등기를 마쳤다면 이사 후에도 대항력이 유지되고 차임 지급 의무도 면해집니다.

지금 점검할 것: 전입신고를 유지하고 있는가? 등기부에 확정일자가 올라가 있는가? 선순위 근저당권 설정일은 언제인가?

자주 묻는 질문

임차권등기명령 신청 후 얼마나 걸리나요?

법원 결정까지 통상 1~2주, 등기 완료까지 2~4주 소요됩니다. 이사 일정이 임박했다면 신청 시점을 먼저 확인하세요.

집주인이 연락을 끊었을 때도 소장을 낼 수 있나요?

가능합니다. 임대인 주소지로 송달하며, 소재 불명 시 공시송달 절차가 있습니다. 신속 재판 절차가 적용되며, 개별 사건에 따라 방법이 달라질 수 있어 상담을 권장합니다.

외국인 임차인도 대항력을 갖출 수 있나요?

외국인등록 또는 거소신고로 대항력 요건을 갖출 수 있으며, 확정일자도 동일하게 적용됩니다. 체류자격에 따라 요건이 달라질 수 있으므로 변호사 상담을 권장합니다.

이런 신호가 보이면 혼자 두지 마세요

계약 만료 후 집주인이 전환 조건만 제시하는 상황
이사 일정이 잡혔는데 임차권등기가 미완료된 상황
등기부에 확정일자보다 선순위 근저당권이 있는 상황
집주인이 부동산 매각 또는 추가 담보 설정 움직임을 보이는 상황

가압류 신청과 임차권등기를 같은 날 진행하도록 설계하는 것과, 내용증명만 보내는 것은 전혀 다른 결과로 이어집니다. 법무법인 서앤율은 이 절차 설계를 처음부터 함께합니다.

이 글은 법무법인 서앤율 소속 변호사가 작성·검토했습니다(대한변호사협회 등록 변호사). 본 게시물은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적 사안에 대한 법률 의견이 아닙니다. 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.

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혼자 판단하기 어렵다면, 사안만 간단히 정리해 한 번 짚어보세요.

가지고 계신 서류(계약서·내용증명·문자 등)를 정리해 사실관계를 한 번 점검받는 것만으로 대응 방향이 분명해집니다.

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